Otwarcie sklepu popularnej sieci handlowej, takiej jak Biedronka, Dino, Lidl czy Aldi, to dla właścicieli gruntów i inwestorów szansa na stabilny, długoletni dochód. W 2025 roku zainteresowanie współpracą z sieciami spożywczymi wciąż rośnie — szczególnie w mniejszych miastach i na obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie sieci szukają nowych lokalizacji.
Jakie warunki trzeba spełnić, aby wynająć lub przygotować powierzchnię pod sklep Biedronka lub Dino? Jak wygląda procedura, jakie są wymagania techniczne, a także ile kosztuje dostosowanie obiektu? O tym w naszym kompleksowym poradniku.
Rynek handlu detalicznego w Polsce w 2025 roku przekroczył wartość 300 miliardów złotych. Z tej sumy ponad 70% przypada na duże sieci spożywcze, które dominują zarówno w miastach, jak i na wsiach. Biedronka ma już ponad 3800 sklepów i wciąż rośnie – zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie konkurencja jest słabsza, a lojalność klientów wyższa. Z kolei Dino Polska, które jeszcze dekadę temu było siecią regionalną, dziś ma blisko 2700 sklepów i notuje wzrost o kilkaset nowych placówek rocznie.
Sieci inwestują nie tylko w metropolie, ale też w mniejsze miasta, a nawet wsie liczące kilka tysięcy mieszkańców. – Polski rynek nie jest jeszcze nasycony. Nadal widzimy ogromny potencjał w lokalizacjach powiatowych i gminnych – mówi przedstawiciel Działu Ekspansji sieci Dino w rozmowie z naszą redakcją.
To oznacza, że właściciele gruntów, pawilonów handlowych czy starych budynków usługowych mogą stać się partnerami biznesowymi dużych marek. Sieci handlowe nie zawsze kupują nieruchomości – często decydują się na ich długoterminowy najem lub dzierżawę.
Jak wygląda współpraca z siecią handlową
Model współpracy między właścicielem nieruchomości a siecią handlową jest w większości przypadków podobny. Biedronka, Dino, Lidl czy Netto preferują długoterminowe umowy – od 10 do 15 lat – które dają obu stronom bezpieczeństwo.
W praktyce wygląda to tak, że właściciel gruntu lub lokalu podpisuje umowę najmu, a sieć:
-
albo sama buduje pawilon według własnego projektu,
-
albo adaptuje istniejący budynek, jeśli spełnia jej standardy techniczne.
Dzięki temu inwestor otrzymuje stały miesięczny czynsz, gwarantowany przez silnego najemcę, co czyni taką inwestycję jedną z najbezpieczniejszych na rynku komercyjnym.
Niektóre sieci – zwłaszcza Dino – chętnie współpracują z osobami prywatnymi posiadającymi działki w strategicznych lokalizacjach. W zamian oferują stałą stawkę czynszu, pokrycie kosztów budowy lub nawet odkupu nieruchomości po zakończeniu umowy.
Wymagania techniczne: jak powinna wyglądać idealna działka pod sklep
Nie każda działka czy budynek nadaje się pod lokal sieciowy. Zarówno Biedronka, jak i Dino, posiadają bardzo szczegółowe wytyczne techniczne.
Dla Biedronki idealna działka powinna mieć od 3500 do 5000 m², z możliwością budowy obiektu o powierzchni użytkowej 1000–1200 m². Ważny jest również parking – minimum 40–50 miejsc postojowych. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, umożliwiać dojazd samochodów dostawczych (TIR) oraz dysponować przyłączami do wszystkich mediów: prądu, wody, kanalizacji i gazu.
Sieć Dino ma nieco mniejsze wymagania – działka powinna mieć przynajmniej 3000 m², z budynkiem o powierzchni około 700–800 m² i parkingiem na minimum 25 miejsc. Kluczowe jest położenie – blisko centrum miejscowości, przy trasie wjazdowej lub w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych.
Jeśli inwestor posiada istniejący budynek, sieć może rozważyć adaptację, o ile konstrukcja spełnia normy techniczne: wysokość sali sprzedaży minimum 3,5 m, nośność stropów, dostęp dla niepełnosprawnych i możliwość wykonania rampy rozładunkowej.
Aspekty prawne i formalne: co musi mieć inwestor
Zanim właściciel nieruchomości rozpocznie rozmowy z siecią, powinien przygotować komplet dokumentów potwierdzających stan prawny i planistyczny działki.
Podstawą jest wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), w którym teren musi mieć przeznaczenie „usługi”, „handel” lub „zabudowa usługowa”. Jeśli planu brak – konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy (WZ).
Sieci wymagają również:
-
aktualnej mapy ewidencyjnej,
-
tytułu prawnego do nieruchomości (akt własności, umowa dzierżawy),
-
warunków przyłączenia mediów,
-
braku przeszkód formalnych w postaci służebności lub sporów sądowych.
W przypadku istniejących budynków handlowych, niezbędne są także odbiór przeciwpożarowy, pozwolenie sanitarne oraz inwentaryzacja architektoniczna.
Bez tego żaden deweloper sieciowy nie podpisze umowy.
Ile kosztuje przygotowanie lokalu lub działki pod market
Wielu inwestorów obawia się, że współpraca z dużą siecią wymaga ogromnych nakładów finansowych. W rzeczywistości koszty zależą od wybranego modelu współpracy.
Jeśli właściciel posiada działkę i chce ją wynająć sieci, najczęściej musi ją uzbroić, utwardzić i zapewnić dostęp do drogi publicznej. Koszt takich prac to od 100 000 do 300 000 zł. Do tego dochodzą koszty projektów i uzgodnień – około 30 000–60 000 zł.
Gdy inwestor sam decyduje się zbudować pawilon handlowy i następnie wynająć go sieci, musi liczyć się z kosztami 3 000–4 500 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Dla obiektu o powierzchni 1000 m² daje to wydatek rzędu 3–4,5 mln zł.
Z kolei adaptacja istniejącego budynku jest tańsza – modernizacja instalacji, elewacji i wnętrz to koszt około 200 000–400 000 zł, a dostosowanie parkingu i rampy załadunkowej – kolejne 100 000–200 000 zł.
Niektóre sieci, zwłaszcza Dino, oferują współfinansowanie adaptacji, jeśli lokalizacja ma dla nich strategiczne znaczenie. Wtedy inwestor pokrywa tylko część kosztów, a w zamian otrzymuje wyższą stawkę czynszu.
Proces współpracy krok po kroku
Współpraca z siecią handlową jest procesem wieloetapowym, ale przebiega według dość standardowego schematu. Najpierw inwestor zgłasza swoją nieruchomość poprzez formularz na stronie sieci (np. „Zaproponuj lokal Biedronce” lub „Zaproponuj działkę Dino”).
Po wstępnej analizie lokalizacji przedstawiciele sieci kontaktują się z właścicielem, aby uzyskać szczegóły – powierzchnię działki, media, plan zagospodarowania. Następnie przeprowadzany jest audyt techniczny, w którym inżynierowie oceniają działkę lub budynek pod kątem możliwości budowy i spełnienia standardów.
Jeśli lokalizacja zostanie zaakceptowana, następuje etap negocjacji i podpisania listu intencyjnego. Potem opracowywana jest koncepcja architektoniczna i projekt budowlany, a po uzyskaniu pozwoleń rusza budowa lub adaptacja obiektu.
Od momentu pierwszego kontaktu do otwarcia sklepu mija zwykle od 12 do 18 miesięcy.
Warunki najmu i opłacalność
Standardowe umowy z sieciami handlowymi zawierane są na okres 10–15 lat z możliwością przedłużenia. Czynsz ustalany jest indywidualnie, w zależności od lokalizacji, ale w 2025 roku stawki kształtują się w granicach 50 000–120 000 zł netto miesięcznie.
W umowie zwykle znajduje się klauzula indeksacji czynszu o inflację (GUS), zapis o zakazie konkurencji oraz określenie zakresu obowiązków stron (ubezpieczenie, podatki, utrzymanie terenu).
Właściciel nieruchomości zyskuje nie tylko stały dochód, ale także większą wartość swojej nieruchomości – obiekt z długoterminową umową z dużą siecią staje się produktem inwestycyjnym, który można sprzedać z zyskiem nawet 30% powyżej ceny rynkowej.
Gdzie Biedronka i Dino otwierają sklepy w 2025 roku
Według analiz firm doradczych z branży nieruchomości komercyjnych, w 2025 roku sieci koncentrują się na ekspansji w mniejszych miastach i miejscowościach powiatowych.
Biedronka planuje rozwój szczególnie w województwach mazowieckim, dolnośląskim i pomorskim, a Dino zwiększa liczbę sklepów w regionach południowo-wschodnich – na Podkarpaciu i w Małopolsce.
Rośnie także zainteresowanie działkami przy trasach krajowych i wojewódzkich, gdzie ruch samochodowy jest duży, a konkurencja wciąż ograniczona.
Eksperci wskazują, że czynsze za działki w dobrych lokalizacjach wzrosły średnio o 20% rok do roku, a popyt wciąż przewyższa podaż.
Najczęstsze błędy inwestorów
Inwestorzy, którzy po raz pierwszy próbują wynająć działkę lub budynek pod sieć handlową, często popełniają błędy, które wydłużają cały proces.
Najczęstsze z nich to: wybór działki bez dostępu do drogi publicznej, brak uzbrojenia terenu, zbyt mała powierzchnia parkingowa lub niezgodność z MPZP.
– Często zgłaszane są grunty, które mają świetną lokalizację, ale nie mają statusu usługowego. Wtedy potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy, a to może trwać miesiącami – mówi architekt współpracujący z branżą retail.
Dlatego warto przed złożeniem oferty skonsultować się z urbanistą lub prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach komercyjnych.
Czy to się opłaca? Analiza rentowności
Inwestycje w nieruchomości pod sieci handlowe należą do najbardziej stabilnych form lokowania kapitału. Długoterminowe umowy, brak ryzyka niewypłacalności najemcy i przewidywalny zwrot z inwestycji sprawiają, że coraz więcej inwestorów prywatnych oraz firm deweloperskich wchodzi w ten segment.
Średni zwrot z inwestycji (ROI) w przypadku obiektów wynajętych sieciom takim jak Biedronka czy Dino wynosi 6–9% rocznie. Co ważne, nieruchomości z podpisaną umową z dużym najemcą zyskują na wartości – ich wartość rynkowa może być wyższa nawet o 25–30% w porównaniu z pustymi lokalami.
Podsumowanie
W 2025 roku współpraca z sieciami handlowymi to nadal jedna z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania w nieruchomości komercyjne. Aby jednak przyciągnąć uwagę Biedronki czy Dino, trzeba spełnić ściśle określone wymogi techniczne, prawne i lokalizacyjne. Dobrze przygotowany grunt, pełna dokumentacja i przemyślany projekt to podstawa udanej transakcji.
Dla inwestora oznacza to długoterminowy, stabilny zysk i bezpieczeństwo, jakie daje współpraca z jednym z największych graczy na rynku detalicznym.
FAQ: Najczęściej zadawane pytania o przygotowanie powierzchni pod sklep Biedronka lub Dino
Jakie są minimalne wymagania działki pod sklep Biedronka?
Biedronka wymaga działki o powierzchni od 3500 do 5000 m², z możliwością wybudowania obiektu o powierzchni użytkowej 1000–1200 m² oraz parkingu na co najmniej 40–50 miejsc postojowych. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej i przyłącza mediów.
Jakie wymagania ma sieć Dino względem lokalizacji?
Dino preferuje działki o powierzchni minimum 3000 m², położone blisko centrum miejscowości lub przy drogach o dużym natężeniu ruchu. Budynek powinien mieć ok. 700–800 m² i parking na minimum 25 miejsc.
Czy sieci handlowe same budują swoje sklepy?
Tak, w większości przypadków Biedronka i Dino samodzielnie budują lub adaptują budynki zgodnie ze swoimi standardami. Właściciel działki udostępnia grunt w ramach długoterminowej umowy najmu.
Ile kosztuje przygotowanie działki pod sklep sieciowy?
Uzbrojenie, utwardzenie i zapewnienie dostępu do drogi publicznej kosztuje od 100 000 do 300 000 zł. Jeśli inwestor sam buduje pawilon, koszty mogą sięgnąć 3–4,5 mln zł.
Na jaki okres podpisywana jest umowa najmu?
Standardowa umowa z siecią handlową trwa od 10 do 15 lat, z możliwością przedłużenia. W tym czasie czynsz pozostaje stały, ale indeksowany o inflację (GUS).
Czy warto inwestować w działki pod sklepy sieciowe?
Tak, ponieważ jest to inwestycja o wysokim poziomie bezpieczeństwa i stabilnym dochodzie. Zwrot z inwestycji wynosi średnio 6–9% rocznie, a wartość nieruchomości z umową z siecią wzrasta nawet o 30%.
Zastrzeżenie prawne
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i poradnikowy. Informacje zawarte w tekście dotyczą wymagań technicznych, prawnych i finansowych przy przygotowaniu powierzchni pod sklepy sieci Biedronka i Dino w Polsce w 2025 roku. Nie stanowią one oferty handlowej ani doradztwa inwestycyjnego.
Właściciel lub inwestor przed podjęciem decyzji o wynajmie działki lub budowie obiektu powinien samodzielnie zweryfikować obowiązujące przepisy prawa budowlanego, plan zagospodarowania przestrzennego oraz regulacje sieci handlowej. Redakcja portalu Ogłoszenia w Sieci nie ponosi odpowiedzialności za skutki działań podejmowanych na podstawie informacji zawartych w artykule.
